Για την εξασφάλιση του δανειστή και κυρίως της Τράπεζας σε περίπτωση χορήγησης δανείου ή άλλης οφειλής γράφεται σε ακίνητο του οφειλέτη ή τρίτου με τη συναίνεση του οφειλέτη και του κυρίου προσημείωση υποθήκης . Τι είναι η προσημείωση υποθήκης ?
Ad - Διαφήμιση
Η προσημείωση υποθήκης είναι με δυο λόγια προτίμηση σε δικαίωμα υποθήκης . Η ενυπόθηκη απαίτηση ασφαλίζεται υπό την έννοια όχι ότι ο δανειστής λαμβάνει και ενσωματώνει στην περιουσία του το υπέγγυο ακίνητο, αλλά ότι ικανοποιείται προνομιακώς έναντι των εγχειρογράφων και των χρονικώς επομένων ενυπόθηκων πιστωτών από το τίμημα που επιτυγχάνεται κατά την αναγκαστική εκποίηση αυτού, δηλαδή με τον πλειστηριασμό, υποκαθίσταται στη θέση του υπεγγύου πράγματος η χρηματική του αξία, και, ακριβέστερα, το επιτυγχανόμενο τίμημα (ΑΠ 1543/2007).
Από τις διατάξεις των άρθρων 1276, 1277, 1278 ΑΚ και 28 παρ. 2 ΕισΝΚΠολΔ, προκύπτει ότι η προσημείωση υποθήκης αποτελεί εμπράγματο δικαίωμα υποθήκης υπό αναβλητική αίρεση, που πληρούται με την τελεσίδικη επιδίκαση της απαιτήσεως με αναδρομικά αποτελέσματα από την ημέρα της εγγραφής της προσημείωσης, και ότι η πλήρωση της αίρεσης δεν εμποδίζεται από το ότι το ακίνητο, στο οποίο έχει εγγράφει η προσημείωση, περιήλθε στην κυριότητα άλλου (ΑΠ 1093/2013, ΑΠ 31/2009). Η ως άνω εμπράγματη υποθηκική αγωγή, δηλαδή η αξίωση για αναγκαστική εκτέλεση σε βάρος του ενυπόθηκου ακινήτου μπορεί να ασκηθεί όχι μόνο από τον ενυπόθηκο δανειστή αλλά και από τον προσημειούχο. Η δυνατότητα αυτή της έγερσης της ως άνω εμπράγματης αγωγής και από τον προσημειούχο, ο οποίος έχει τίτλο εκτελεστό για την αξίωση υπέρ της οποίας εγγράφηκε προσημείωση υποθήκης, παρέχεται από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 993 παρ. 1 εδάφ. β΄ ΚΠολΔ και 41 ΕισΝΚΠολΔ (ΑΠ 1093/2013).
Συνεπώς, ο προσημειούχος αποκτά ταυτόσημη ασφάλεια προς εκείνη του ενυπόθηκου δανειστή, εφόσον πληρωθούν οι δύο (2) αιρέσεις υπό τις οποίες τελεί η προσημείωση, ήτοι η τελεσίδικη επιδίκαση της ουσιαστικής απαίτησης και η τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη. Μετά την τελεσίδικη επιδίκαση της απαίτησης που ασφαλίζεται με την προσημείωση, η τελευταία τρέπεται σε υποθήκη και ανατρέχει στο χρόνο εγγραφής της προσημείωσης και θεωρείται σαν να έχει εγγραφεί από τότε.
Σε περίπτωση που το υπέγγυο ακίνητο εκποιείται αναγκαστικώς πριν την τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, τούτο μετουσιώνεται σε χρηματική αξία έναντι των δανειστών και του οφειλέτη, οπότε ο προσημειούχος δανειστής κατατάσσεται στο πλειστηρίασμα «τυχαίως», ήτοι προσωρινώς μέχρι να κριθεί τελεσίδικα η ουσιαστική βασιμότητα της ασφαλιζόμενης απαίτησής του και, πάντως, προνομιακώς, με την έννοια ότι η κατάταξή του θα λάβει την τάξη και τη σειρά που θα ελάμβανε, αν αντί της προσημείωσης είχε εγγράφει υπέρ αυτού από την αρχή υποθήκη .
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1323 ΑΚ: «Απόσβεση της προσημείωσης επέρχεται από τους λόγους που ισχύουν και για την υποθήκη, καθώς και: 1. με την ανάκληση της απόφασης που διέταξε την προσημείωση, 2. αν μέσα σε ενενήντα ημέρες από την τελεσίδικη απόφαση που επιδικάζει την απαίτηση δεν τράπηκε σε υποθήκη». Αν η προσημείωση έχει εγγράφει με διαταγή πληρωμής (724 παρ. 1 ΚΠολΔ), η προθεσμία των ενενήντα (90) ημερών αρχίζει όταν περάσει άπρακτη η προθεσμία ανακοπής ή από την τελεσιδικία της απόφασης που απέρριψε την ανακοπή .
